Как минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке

К сожалению, в нашей стране покупка квартиры в строящемся доме – дело выгодное, но ненадежное

Даже если ваш дом все же сдадут, все равно есть вероятность, что вместо оговоренной квартиры вы получите жилье на другом этаже, в другом крыле здания, с видом на стройплощадку или вообще квартиру меньшей площади.

Конечно, в случае получения подобной «маленькой» квартиры должен незамедлительно последовать строгий перерасчет. В договорах обычно подробно описывается покупаемый объект, поэтому перечисленные случаи на практике, к счастью, встречаются нечасто. Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty, поясняет: «В договорах, как правило, достаточно четко прописывается месторасположение квартиры внутри дома. Площадь же, действительно, может измениться, в этом случае стороны проводят дополнительный расчет. Но такое изменение площади обычно не бывает большим и вызвано, скорее, чисто техническим уточнением площади в результате инвентаризации».

Но иногда новостройка может «видоизмениться» и в связи с административным фактором. К примеру, застройщик, уже в ходе строительства, решил увеличить этажность объекта. Естественно, этот факт должен отразиться в проекте, говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Так что в случае, если данное решение не будет согласовано с администрацией, но при этом новые площади все же будут построены, впоследствии эти возведенные здания могут быть признаны подлежащими сносу. Поэтому нужно внимательно изучать всю документацию.

Кроме того, в изменении метража квартиры бывают «виноваты» результаты обмеров БТИ. «Очень незначительные различия в метражах могут возникнуть в результате обмеров БТИ. Но от этого не застрахован ни один застройщик», - объясняет Дмитрий Отяковский, коммерческий директор группы компаний «Пионер». Если подобное расхождение имеет место, то его также нужно официально зарегистрировать. Чаще всего оно не превышает пары «квадратов». При этом, если квартира больше, то покупатель оплачивает «лишние» метры, если же меньше – то деньги должен возвратить застройщик. «Данное расхождение в площади фиксируется в акте-приеме квартиры, который подписывает покупатель и застройщик. Так что в данном случае несоответствие площади реальной квартиры и зафиксированной в договоре, во-первых, небольшое, во-вторых, полностью компенсируется», - поясняет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Все вышеописанное касалось метража новостройки. Но часто, даже если с габаритами все в порядке, проблемы начинаются внутри долгожданной квартиры. Случается, что вместо качественных коммуникаций покупатель получает оголенную или искрящую проводку, плохой напор воды, а то и вообще полное отсутствие какой-либо электрики в квартире. Портал rulinia.ru цитирует Наталью Бланкову: «Что касается коммуникаций, то это, скорее, проблема области, так как при освоении новых территорий могут возникнуть затруднения с их подключением. В сложившихся районах столицы подобных проблем нет, единственно, могут не сразу включить лифт. В данном случае возможно отключение для безопасности - при начале массовых ремонтов на лифте возятся строительные материалы, а пассажирские лифты на такую нагрузку просто не рассчитаны».

Как говорят эксперты, при покупке новостройки можно обезопасить себя грамотно оформленным договором купли-продажи. Александр Зиминский советует, чтобы в договоре были прописаны все параметры квартиры, вплоть до мельчайших деталей - метраж, данные кадастрового паспорта и экспликации БТИ (если они уже есть в наличии в момент заключения договора), а также этаж и расположение квартиры на этаже. Кроме того, к договору должен быть приложен план этажа с указанием на нем квартиры, говорит эксперт. Также на сегодняшний день договор включает в себя допустимые отклонения по метражу, не влекущие за собой никаких денежных перерасчетов. «В том случае если площадь квартиры будет отклоняться от заявленного метража больше, чем это предусмотрено договором, возникают обязательства: у покупателя - по оплате дополнительных метров, у застройщика - по возврату покупателю части уплаченных денежных средств. В любом случае, все условия должны быть прописаны в договоре, в том числе сроки выплат».

Но, по словам специалистов, договор купли-продажи в то же время имеет и свои недостатки. Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «Миэль-Новостройки», убеждена, что ради избежания рисков при покупке квартиры в новостройке нужно очень внимательно изучить договор, по которому приобретается недвижимость. Дело в том, что данный договор купли-продажи включает в себя целый ряд условий, без согласования которых договор считается незаключенным. Эксперт считает, что сегодня единственная законная и максимально защищающая права покупателей, приобретающих жилье в строящихся домах, возможность – это договор о долевом участии в строительстве (конечно, с поправкой на репутацию застройщика).

При этом в договоре участия в долевом строительстве, советует г-жа Соколова, обязательно должны быть прописаны следующие пункты: полное описание квартиры, то есть определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; сроки передачи объекта от застройщика к покупателю, то есть передача застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Нужно помнить, что если в договоре будут отсутствовать эти условия, то договор будут считать незаключенным.

Как говорит эксперт Наталья Бланкова, договор участия в долевом строительстве считается заключенным только после его регистрации и дает клиенту серьезные гарантии соблюдения сроков, а также качества строительства. Но, несмотря на все перечисленные «гарантии безопасности», в нашей стране до сих пор остается слишком много обманутых дольщиков и тех, кто остался без квартиры в новостройке. В чем же проблема: это происходит и из-за юридической безграмотности населения, и из-за того, что в нашем законодательстве всегда можно найти лазейку.

В качестве итога: если вы решились приобрести квартиру в новостройке, постарайтесь привлечь независимого юриста-эксперта, который произведет экспертизу всех заключаемых документов и сможет указать вам на все подводные камни. Кроме того, нужно проконтролировать, чтобы в договоре были четко прописаны все нюансы сделки и все особенности приобретаемого объекта недвижимости. И, конечно, нужно выбирать надежных застройщиков, крупные, зарекомендовавшие себя агентства, не «клевать» на слишком низкую стоимость квартиры и обращаться к профессиональным юристам.