Как продать долю в квартире

Как известно, сделки по продаже долей осуществляются сложнее, чем продажи квартир

Покупка-продажа долей в недвижимости существует в нашей стране уже два десятка лет, это явление появилось после того, как в начале 90-х годов граждане России смогли приобретать и продавать комнаты в квартирах, а также приватизировать в долях свои квартиры на живущих в них членов семьи.

Но, как известно, сделки по продаже долей осуществляются сложнее, чем продажи квартир, где продавец – единоличный собственник объекта недвижимости. Также сделки с долями сложнее операций с коммунальными квартирами.

Итак, начнем с того, как вообще оформляются доли. Это происходит в следующих случаях. Самый часто встречающийся вариант – случай, когда квартира изначально была приватизирована сразу на нескольких членов семьи, к примеру на родителей и детей. Также в 1990-е годы прошла и приватизация комнат в коммуналках, при этом подобные объекты приватизировались не как отдельные единицы недвижимости, а как доли в коммунальной квартире. К примеру, в Петербурге выглядело это так: собственнику комнаты площадью 12 квадратных метров в коммунальной квартире общей площадью 50 квадратов принадлежит доля в размере 12/50.

Второй случай: доли в квартирах появляются после того, как в наследственные права вступают сразу несколько наследников. Третий вариант: доли возникают при разделе имущества в процессе расторжения брака, если спор идет о разделе совместно нажитого имущества. И четвертая причина: «доля в отдельной квартире из двух и более комнат выделяется и продается третьему лицу для снижения бремени по налогообложению и коммунальным платежам, а также для получения дополнительного дохода», пишет портал. Это основание обычно является вынужденной продажей и такое случается с представителями малоимущих слоев населения, к примеру одинокими пожилыми людьми.

Как следствие, большая часть сделок с долями приходится на комнаты в коммунальных квартирах.

Несмотря на то, что это понятие все стараются «упразднить» и «забыть», коммуналки в нашей стране еще очень даже живы. В особенности этот рынок активен в Санкт-Петербурге, где до сих пор существует большое количество подобных квартир. Все дело в том, что коммуналок не становится меньше, потому что при «разъездах», происходящих по разным причинам – развод супругов, раздел имущества и т. п., – в первую очередь приобретаются именно доли. По этой причине рынок комнат в Петербурге, по оценкам специалистов агентства «Петербургская недвижимость», на сегодняшний момент составляет до 23% от всего вторичного рынка.

  «На покупку таких долей чаще всего идут люди, которые не имеют доступа к заемным деньгам и у которых нет также своих накоплений, достаточных для покупки отдельного жилья». Одним словом, доли покупают те, у кого нет возможности купить отдельное жилье. В то время как граждане с достаточно высоким подтвержденным доходом, которые могут предоставить справку 2-НДФЛ, обычно стараются купить после разъезда квартиру в новостройке при помощи рассрочки или ипотечного кредита.

Кроме «полноценных» долей, многие собственники продают свои метры приезжим «только для прописки». Обычно это делают те, кто нуждается в деньгах – пенсионеры, алкоголики или малоимущие. Но обычно такие доли не составляют больше 1-2 квадратных метров, поэтому на таких купленных «площадях», естественно, проживание просто невозможно.

«Сделки с долями на вторичном рынке недвижимости бывают двух видов. Во-первых, это сделки с квартирами, где юридически определено право пользования жилыми помещениями. То есть купля-продажа комнат в коммуналках. В этом случае в договоре купли-продажи указывается кроме продаваемой доли еще и номер отчуждаемого помещения по технической документации, и площадь этого помещения. Таким образом, в договоре отражается, что фактически стоит за приобретаемой долей и чем будет обладать ее покупатель». Здесь речь идет о «полноценных» комнатах в коммунальных квартирах.

Также существует еще один вид сделок с долями в случаях, когда в объектах недвижимости не определено право пользования жилыми помещениями. К примеру, если двухкомнатная квартира изначально была приватизирована на пятерых членов семьи. Но подобных сделок, в ходе которых продаются такие маленькие по площади доли, обычно бывает немного: в том же Петербурге,  они составляют меньше 1% от общего количества операций на вторичном рынке. Причина этого проста: большинство бывших сособственников по квартире выкупают долю продавца, не давая этим уйти ей «на сторону». Но даже если такая доля выставляется на продажу, то, как правило, спросом она не пользуется, так как выделение площади для проживания в таких квартирах невозможно. Да и в качестве «доли под прописку» подобный вариант тоже не подходит – он слишком дорог для покупки, ведь все же четвертая или пятая часть «двушки» обойдется покупателю дороже, чем те же 1-2 «квадрата», которые предлагаются специализированными агентствами.

Если один из совладельцев квартиры все же решил продать свою долю (так часто поступают бывшие супруги и родственники, получившие общее наследство), то ему нужно будет в любом случае изучить статью 250 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится о порядке купли-продажи долей в недвижимом имуществе. Первое, о чем там говорится, продавец должен определить всех собственников квартиры, так как они обладают правом преимущественной покупки продаваемой им доли. Аркадий Леонов, директор департамента расселения жилой недвижимости агентства «Home estate», советует: «Если продавец не имеет сведений о форме собственности всех площадей в квартире, то стоит обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и взять выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр права), в которой перечисляются все собственники квартиры, а также указывается наличие неприватизированных площадей». И вот уже после того, как будущий продавец доли определил всех остальных сособственников квартиры, ему нужно будет оповестить всех других совладельцев в письменной форме о своем намерении продать долю в недвижимом имуществе постороннему лицу, указав стоимость и другие условия продажи. При этом письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении и описью содержимого.

Купля-продажа долей ведет за собой еще и неприятные моменты: дело в том, что часто многие собственники убеждены, будто могут помешать своим соседям или родственникам передать принадлежащую им долю третьему лицу. Но юридически помешать им нереально. Поэтому совладельцы квартиры имеют лишь два выхода: они могут или в течение одного месяца (со дня получения в письменном виде предложения о приобретении) выкупить долю продавца, или же в течение того же месяца отказаться от покупки. В случае если сособственник молчит, то его молчание или присланные возражения без предложения о выкупе могут считаться отказом от права преимущественной покупки. Если вдруг сособственник уклоняется от получения письменного уведомления, то продавец может действовать через нотариуса: он уполномочен передать заявление продавца другим собственникам лично под расписку или переслать его по почте с обратным уведомлением.

«Если же доля продается одному из совладельцев, допустим, соседу по коммунальной квартире, а не постороннему лицу, то остальных собственников в этом случае уведомлять не требуется. Отсюда вытекает еще один способ, при помощи которого можно избежать уведомления соседей: продавец может подарить небольшую часть своей доли в квартире третьему лицу, а затем спокойно продать ему (уже как совладельцу) оставшуюся часть своей доли, не обращаясь к соседям».

Из всего вышесказанного получается, что при продаже доли самое сложное – это получение отказов сособственников жилья. А после того, как они будут получены, дальнейшее оформление договора купли-продажи доли уже ничем не отличается от оформления договора купли-продажи квартиры целиком.

Версия для печати