Как досрочно расторгнуть договоры аренды или найма жилья

В последнее время в условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретают вопросы по досрочному расторжению договора аренды жилья

Но нужно помнить, что если вы при съеме квартиры оформляли какие-либо документы, нужно непременно расторгнуть договор – так как в законе предусмотрены основания для расторжения подобных соглашений.

На самом деле ничего страшного в таком акте нет, но лучше все соблюсти по закону, чтобы никто после не мог предъявить вам какие-либо претензии. Как рассказывает Алла Лягина, директор юридического департамента компании «IntermarkSavills», порталу о недвижимости www.riarealty.ru, существует несколько оснований для расторжения договора аренды. Причем эти основания уже установлены Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687). Но при этом стороны договора найма имеют право установить свои, дополнительные условия его расторжения.

Вообще все основания расторжения подобного договора условно делятся на три категории:
- по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового):
- по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового)
- по взаимному соглашению сторон в любое время.

По большому счету, в эти три пункта можно «вписать» практически любую причину расторжения договора аренды или найма жилого помещения. Чем же отличаются аренда и найм? Как правило, арендатором выступает юридическое лицо, а нанимателем – только физическое. Но при этом каждый из договоров имеет свои особенности.

Что касается аренды, то вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При этом президиум давал рекомендацию судам изначально исходить из того, что договор аренды может быть предусматривать основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке (в том числе если инцидент связан с нарушением арендатором какого-либо из условий договора). «Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший арбитражный суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора», - объясняет Алла Лягина. То есть это говорит о том, что арендодатель может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Самое главное и единственное условие для этого – в договоре аренды должно быть включено специальное основание для этого. Если же говорить об арендаторе, то представляется, что он также может предусмотреть в договоре аренды пункт о своем праве расторгнуть его в одностороннем порядке – и также при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Из всего вышесказанного становится понятно, что «договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом», - пишет портал www.riarealty.ru.

Теперь о найме жилого помещения. Этот вид договоров изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя, так как эта сфера несет определенную социальную направленность, такую как защита конституционных прав граждан на жилье.

По этой причине такой договор может быть расторгнут наймодателем, то есть собственником, лишь в судебном порядке и только в таких случаях, которые предусмотрены законом. Такими причинами расторжения договора могут быть: невнесение нанимателем жилья платы за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок. А при краткосрочном найме — если договор заключался на срок до одного года и если плата не вносилась более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. И еще одной веской причиной для расторжения договора может стать разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия отвечает наниматель. По большому чету, каких-либо других оснований для расторжения договора найма по закону не существует.

А вот права нанимателя соблюдены полностью: если он захочет расторгнуть договор в одностороннем порядке без судебного вмешательства, то он может сделать это путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). И, конечно, любой договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Кроме того, нельзя забывать о том, что если помещение фактически было передано от арендатора к арендодателю (или нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды или найма по взаимному согласию (конечно, лучше иметь в наличии соответствующую переписку), этот факт также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон. Как говорит Алла Лягина, «на практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора». Поэтому разобраться как следует во всех нюансах и хитросплетениях действующего законодательства и уж тем более в толкованиях норм закона российскими юристами сложно самим специалистам, не говоря уже об обычных гражданах.