Как не стать обманутым дольщиком

Покупке квартиры в строящемся доме всегда сопутствуют риски, поскольку деньги нужно платить сразу, а жилье получишь через несколько лет. Правда, и цена на это самое жилье будет чуть ли не в 2 раза ниже

Так на что же нужно обратить внимание, чтобы максимально защитить свои права?

Нужно помнить, что многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью покупателей, заключали с ними договора на выигрышных для себя и невыгодных для покупателей условиях. Это чревато тем, что в случае возникновения у застройщика проблем, покупатели не только останутся без квартир, но и не смогут вернуть вложенные и, кстати, уже частично съеденные инфляцией деньги.

Вообще с 1 июля 2010 года все «серые схемы» были признаны незаконными, и у потенциальных покупателей появилась возможность действовать в правовом русле. Но как это осуществляется на практике?

Федеральный закон «О долевом строительстве» накладывает на застройщика обязательства, которые усложняют получение денег на строительство многоквартирного дома от частного инвестора, то есть от нас с вами. Поэтому застройщики тут же разработали ряд обходных схем. И именно эти схемы упрощали привлечение денег от покупателей и помогали уходить от налогов.

Кстати, до недавнего времени «серыми схемами» грешили практически все столичные застройщики. И только новый закон 214-ФЗ от 2010 года запретил привлекать средства частных инвесторов в обход определенных требований. При этом «серые» договоры, заключенные до 1 июля 2010 года, можно и должно привести в соответствие с действующим законодательством.

Что для этого нужно? Покупатель квартиры, имеющий на руках «серый» договор, должен обратиться в Управление города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю в области долевого строительства. Управление направит застройщику предписание перезаключить договоры со всеми своими частными инвесторами в рамках закона 214-ФЗ. Отказ застройщика приведет к прокурорской проверке, а поскольку это чревато многими неприятностями, застройщики предпочитают пойти на перезаключение договоров.

Между прочим, на сегодняшний день Моснадзор долевого строительства взял на контроль 39 объектов в столице, застройщики которых подписали с гражданами предварительные договоры, и в 35-ти из них можно говорить о долгостроях. Застройщики не выдерживают требуемых сроков сдачи объектов, при этом гражданам не компенсируется причиняемый им ущерб, поскольку предварительные договоры не предусматривают такой пункт. Поэтому обращайте внимание, чтобы в предварительном договоре был пункт о компенсациях за задержку сдачи дома.

Еще один обходной путь у застройщиков – заключение договора соинвестирования вместо договора долевого строительства. В этом случае дольщик становится партнером застройщика и в связи с этим в равной степени с самим застройщиком несет все возможные риски. Интересы дольщика здесь вообще никак не защищены и подпадают под действие федерального закона №39 от 1999 года «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Третий обходной путь – это вексельный договор. По вексельной схеме покупатель получает не саму квартиру, а лишь обязательство строителей передать ее. И если дольщику не удается получить в собственность квартиру, то ему придется либо попытаться продать вексель, что маловероятно, либо обращаться в суд с требованием о возврате стоимости векселя, но никак не квартиры.

Четвертая схема застройщика – заключение договора предварительной купли-продажи. В этом случае покупатель и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи, свидетельствующий о том, что застройщик в будущем обязан заключить договор о долевом участии в строительстве. В договор включены технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя внести предоплату или всю стоимость квартиры. Однако, если в процессе строительства у застройщика возникают проблемы и он принимает решение квартиру продать, то в этом случае придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств, что не так-то легко и весьма долго.

Пятый вариант – это приобретение жилья через ТСЖ и коммандитные товарищества. Тут проблема заключается в том, что до выплаты всех паевых взносов квартиры находятся в собственности ТСЖ или КТ и на них могут быть наложены судебные взыскания в случае возникновения проблем у ТСЖ или КТ. То есть одно дело - отвечать лишь за себя, и совсем другое - еще и за «того парня».

Шестой проблемный вариант - договор предполагает выкуп договора долевого участия. Обычно, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы потом заработать. И частенько - это хорошие знакомые самого застройщика. Чем это грозит покупателю? А тем, что имеющиеся долги предыдущего дольщика новый дольщик будет обязан погасить. То есть, по-простому, он заплатит дважды.

Так как же купить квартиру в новостройке, чтобы не оказаться обманутым дольщиком? Если вы только думаете о покупке квартиры в строящемся доме, то помните, что единственным законным документом является договор долевого участия, оформленный в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ.

В договорах долевого участия в строительстве должны быть прописаны следующие позиции:

1. Указание конкретной квартиры, ее стоимость и порядок оплаты.
2. Срок передачи вам вашей квартиры.
3. Гарантийные обязательства и ответственность вашего застройщика.

Кроме того, по вашему требованию застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы:

1. Разрешение на строительство.
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства дома.
3. Заключение государственной экспертизы проектной документации.
4. Проектную документацию с изменениями, если они были.
5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Не помешает и информация о застройщике - она должна включать информацию о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение предыдущих трех и более лет с обязательным указанием места нахождения этих объектов, сроков ввода и фактических сроков их ввода в эксплуатацию.

Помните, что договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

Что вы должны знать о договоре долевого участия.

1. Ваши денежные средства могут использоваться застройщиком только после получения разрешения на строительство и представления проектной декларации.

2. Договор будет считаться заключенным, если в нем перечислены:

1) сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
2) цены договора, сроков его выполнения и порядка уплаты, а также гарантийного срока не менее 5 лет на объект долевого строительства.

3. Если строительство дома не может быть завершено в указанный в договоре срок, застройщик обязан известить об этом покупателя не позднее, чем за два месяца до истечения срока, а также предложить внести соответствующие изменения в договор.

4. Застройщик, в случае нарушения указанного в договоре срока передачи квартиры, уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от ее цены за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка должна быть уплачена в двойном размере.

5. В случае значительного нарушения требований к качеству или не устранения недостатков в установленный покупателем разумный срок, участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

6. Согласно закону 214-ФЗ, любые условия договора, предусматривающие освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, не имеют под собой никакой силы.